Sep 042019
 

Conclure une vente immobilière n’est pas si simple. Afin de vous préparer et d’éviter les pièges, découvrez dans cet article les différents types de contrats de vente.

Vous savez sans doute que conformément au Code des obligations Suisse, les ventes de biens immobiliers ne sont valides que si elles sont réalisées par un acte authentique fait devant notaire. En règle générale l’acheteur choisi sont notaire. Acheteur et vendeur se mettent d’accord sur les conditions de la vente et informent le notaire. Celui-ci propose une date de rendez-vous et les deux parties se rendent chez lui pour la signature de l’acte de vente.

Il existe plusieurs façons de conclure l’achat ou la vente d’un bien immobilier.

La vente directe (vente immédiate) d’un bien immobilier

La plus simple est de conclure une vente directe. Le vendeur et l’acheteur se mettent d’accord sur une date. Le notaire prépare l’acte de vente en tenant compte des conditions sur lesquelles se sont mises d’accord les parties. Le bien immobilier devient propriété de l’acquéreur, sans délai.
L’acheteur verse soit un acompte, soit la totalité du prix de vente, avant la date de signature sur un compte ouvert au nom du notaire (Généralement 100% des fonds doivent être libérés le jour de la signature). Le jour de l’inscription de l’acte au Registre foncier, le notaire fera un virement du montant du prix de vente au vendeur. Les frais du Registre foncier, les frais du notaire et les droits de mutation sont à la charge de l’acheteur. Afin de s’assurer que l’acheteur payera ces frais, le notaire lui bloquera un montant équivalent à généralement 5% du prix de vente. Le notaire fera de même pour le vendeur afin que le montant consigné puisse payer l’impôt sur le gain immobilier.

Le transfert de propriété peut avoir lieu. Dès que le contrat de vente directe a été signé par les parties et le notaire, celui-ci demande le changement de propriétaire au Registre foncier. Le registre foncier valide l’acte et change le nom du propriétaire sur le feuillet consacré à ce bien immobilier.

Récapitulatif de la vente immédiate:
– Il y a un seul contrat
– L’exécution est immédiate
– Les coûts sont composés des frais de notaire, des droits d’enregistrements et de cédules hypothécaires

Situations où la vente directe n’est pas adaptée


Comme vu précédemment, la vente directe est la manière la plus simple pour que la propriété soit transférée à l’acheteur. Mais il existe des situations où la vente directe n’est pas possible. Par exemple, le vendeur ne peut pas quitter le bien immobilier avant la date de signature de l’acte de vente. Ou bien l’acheteur a besoin de temps pour vendre son bien actuel. Ou besoin de temps pour résilier son contrat de bail avec sa régie immobilière.

La promesse d’achat, promesse de vente


La promesse d’achat et de vente sera utilisée dans le cas où le bien immobilier n’existe pas encore au niveau juridique. Dans une nouvelle construction d’appartements ou de maison par exemple. Avec cette méthode, acheteur et vendeur s’entendent pour faire une vente future. La promesse de vente n’est pas inscrite au Registre foncier mais doit tout de même être conclue devant notaire en forme authentique. Le transfert de propriété ne peut pas être réalisé au travers d’une promesse de vente. Ensuite il faut donc que les parties passent devant notaire pour signer un acte de vente authentique.

Récapitulatif de la promesse de vente:
– Il y a un deux contrats (ex. achat d’une nouvelle construction: promesse de vente + acte de vente à la fin des travaux de construction)
– Les coûts sont composés d’environ 0.5% du prix d’achat pour la promesse de vente puis pour la vente des frais de notaire, des droits d’enregistrements et de cédules hypothécaires

La vente à terme avec droit d’emption


La différence entre une vente directe et une vente à terme est que, dans le cas d’une vente à terme, acheteur et vendeur se mettent d’accord sur une exécution de la vente à une date ultérieure à la signature du contrat. Les parties s’entendent sur la date d’exécution du transfert du bien immobilier et sur le prix. L’acheteur ne devient donc pas propriétaire immédiatement à la signature du contrat mais à la date de réalisation définie.
Cette solution permet de laisser le temps à l’acquéreur de trouver son financement, de terminer son bail etc… Et au vendeur d’organiser son déménagement.

Les conditions d’exécution de la vente à terme sont les mêmes que pour la vente directe sauf ce qui touche le paiement du prix de vente (souvent l’acheteur versera un acompte entre 5% et 10% du prix de vente) et la date où l’acheteur devient propriétaire. Puis, à la date d’exécution (terme) agréé par les parties, l’acheteur paiera le solde restant du prix de vente et le vendeur transférera l’immeuble à l’acheteur. Le notaire en charge de l’acte de vente devra demander au Registre foncier le changement du propriétaire.

Il ne faut pas, qu’entre le moment où l’acte de vente à terme est signé et le moment où la propriété est transférée, le vendeur, qui continue à disposer de son bien, puisse nuire à l’acheteur. C’est pour cette raison que l’on ajoutera à la vente à terme un droit d’emption. Ce droit d’emption permet à l’acheteur d’être sécurisé. On peut voir cela simplement comme une réservation inscrite au Registre foncier. Cela empêchera toute inscription ultérieure sur le feuillet de l’immeuble concerné, comme par exemple l’ajout de nouvelles servitudes.

Le droit d’emption qui donne le droit à une personne de se porter acquéreur d’un bien immobilier ne peut être réalisé que devant notaire. Il est inscrit au Registre foncier pour une durée maximale de 10 ans. Le droit d’emption ne peut pas être cédé, sauf si accord entre acheteur et vendeur. Ce droit peut être transmis seulement par succession. Pour changer de propriétaire, il n’y aura pas besoin de réaliser un autre contrat de vente. Une simple déclaration écrite de l’acheteur suffira pour exécuter ce droit d’emption.

Avantages et inconvénients d’une vente à terme avec droit d’emption


Dans ce cas l’acheteur est protégé:
– Contre l’inscription ultérieure d’un droit qui peut faire perdre de la valeur au bien immobilier.
– Contre la vente du bien immobilier par le vendeur à une autre personne pour des conditions plus avantageuses.

la promesse d’achat et de vente protège moins l’acheteur que la vente à terme avec droit d’emption. On peut toutefois aussi ajouter un droit d’emption à la promesse d’achat et de vente qui est un simple contrat entre acheteur et vendeur. Le droit d’emption, lui, sera inscrit au Registre foncier.

Cependant, comprenez bien que acheteur et vendeur se sont mis d’accord sur un prix de vente mais ils repoussent l’exécution du contrat par cet acte de vente à terme. Même si les prix du marché augmentent ou baissent, le prix lui reste fixe. Cela semble plus sûr. Mais si les prix du marché montent ou baissent entre le jour de conclusion du contrat et le jour de son exécution, il est possible que l’acheteur ou le vendeur perdent de l’argent. Si le terme est très éloigné, il est dans ce cas recommandé d’effectuer une étude pour évaluer les évolutions des prix du marché afin de fixer un prix de vente plus équitable.

Récapitulatif de la vente à terme:
– Il y a un seul contrat
– L’exécution est différée au terme
– Les coûts sont composés des frais de notaire, des droits d’enregistrements et de cédules hypothécaires

Alternatives: droit de préemption et droit de réméré


Le droit de préemption
Si le propriétaire veut vendre son bien immobilier, la personne qui possède le droit de préemption peut se porter acquéreur en priorité sur un autre acheteur. Imaginons que le vendeur qui possède un bien immobilier grevé d’un droit de préemption s’est mis d’accord avec un acheteur pour lui vendre son bien. Le vendeur doit alors immédiatement prévenir le bénéficiaire du droit de préemption. Ce dernier a trois mois pour décider ou non d’acheter le bien. S’il décide d’acheter le bien immobilier, il deviendra le propriétaire à la place de l’acheteur initial avec qui le vendeur s’était mis d’accord.

Vous pouvez rencontrer deux droits de préemption différents :

Le droit de préemption qualifié : le vendeur et le détenteur s’accordent sur les conditions de réalisation de ce droit et le prix de vente. Forme authentique obligatoire, il faudra signer cet accort devant notaire.

Le droit de préemption non-qualifié : le vendeur et le détenteur du droit s’accordent afin que celui-ci puisse acheter aux mêmes conditions que celles de l’acheteur initial. Il n’est pas obligatoire de signer ce droit devant notaire, la forme écrite suffit. Le droit de préemption pourra être inscrit au Registre foncier pour une durée de 25 ans maximum.

Il faut savoir que le droit de préemption ne peut pas être exécuté si ce bien fait l’objet d’une vente forcée ou si le bien grevé est légué à un héritier. Comme le droit d’emption, le droit de préemption est transmissible par succession et non cessible, sauf accord contraire des parties.

Le droit de réméré(faculté de rachat)
Dans ce cas le vendeur a le droit de racheter son bien immobilier vendu. On peut voir cela comme un droit d’emption dont est titulaire l’ancien vendeur. La seule différence avec le droit d’emption est la durée maximale du droit de réméré qui peut être inscrit au Registre foncier pour une durée maximale de 25 ans. Il est transmissible si décès, sauf accord contraire des parties.

En espérant que cet article vous aidera à réaliser une bonne transaction immobilière. Nous sommes à votre disposition si vous souhaitez être accompagné dans le processus de vente.