Acte de vente immobilière et le contrat de gage immobilier
En ce qui concerne l’immobilier, le détail de ce que l’on appelle « frais de notaire » n’est pas forcement connu. Le notaire intervient le plus souvent dans de deux types d’actes notariaux : l’acte de vente immobilière et le contrat de gage immobilier.
Frais de notaire et honoraire
Dans ces deux cas, les « frais de notaire » ne correspondent pas uniquement à la rémunération du notaire. Ils sont un ensemble des frais à payer en rapport avec l’opération comme l’acte de vente. L’impôt de l’état et l’inscription au Registre foncier en font partis. La rémunération réelle du notaire est donc composée des émoluments notariaux et des éventuels honoraires.
En effet, lorsque des prestations additionnelles, comme des recherches, la rédaction d’une procuration ou des tâches de médiation, sont requises de la part du notaire dans le cadre de successions ou de contrats de mariage, elles ne sont en général pas comprises dans le tarif de base. Pour les conseils qu’il donne et ses autres activités non couvertes par le tarif, le notaire facture des honoraires au même titre que d’autres professions libérales (tarif horaire pondéré en fonction des particularités du dossier). Pratiquement tous les cantons prévoient une indemnité complémentaire. Ces éventuels honoraires ne dépassent pas en général 1% de la valeur du bien.
Pour son activité d’officier public, le notaire est rémunéré sur la base d’un tarif d’émoluments et de débours fixé par le Conseil d’Etat (règlement E6 05.03 disponible sur le site de l’Etat de Genève)
Comme cela est précisé dans le règlement, les émoluments couvrent :
• L’étude du dossier
• La préparation et l’instrumentation de l’acte notarié
• Les formalités administratives usuelles qui s’y rapportent
Souvent ces émoluments sont calculés proportionnellement aux valeurs faisant l’objet de l’acte (acte d’achat -> prix de vente, acte hypothécaire -> montant de la cédule hypothécaire) et selon un tarif qui est dégressif.
C’est-à-dire que plus le prix du bien est élevé et plus le pourcentage des émoluments est bas. Le site Notaires-Genève nous donne des exemples :
• Pour un acte de vente : on a un taux moyen de 0,14% pour un bien immobilier d’environ 20 millions de francs comme un immeuble ou ensemble immobilier. Pour un bien immobilier comme une maison ou un appartement, le taux est d’environ 0,5% entre 800’000 francs et un million et de 0,7% pour un objet qui est inférieur à 200’000 francs.
• Pour un acte hypothécaire : le taux est d’environ 0,25% pour une cédule hypothécaire de 5 millions de francs et 0,5% pour une cédule jusqu’à 200’000 francs.
Outre les émoluments et les débours (extraits de registres officiels, taxes postales et de télécommunications, frais de traductions), la facture comprend aussi les taxes fiscales, les droits et émoluments administratifs que le client doit verser à l’Etat par l’intermédiaire du notaire.
Les frais fiscaux dépassent souvent les 3/4 de sa note et c’est pour cette raison que le notaire demande à ses clients de lui verser une provision dans la plupart des cas.
Concernant le détail des émoluments, honoraires et débours, il est intéressant de savoir que la facture peut être contestée en cas de désaccord avec le notaire. Elle est soit à présenter au président de la Chambre des notaires de Genève soit au Tribunal de première instance.
Le notaire est conscient de sa responsabilité envers la collectivité. Il doit veiller à ce que le coût de son intervention ne constitue jamais un obstacle de nature à retenir celui ou celle qui sollicite ses services. Il est donc conseillé de demander des renseignements au notaire concernant le coût de ses services ainsi que le délai pour réaliser sa mission.
Frais d’actes
Pour l’acte de vente d’un bien immobilier, les frais se situent en général autour de 4% (Hors TVA) du prix du bien.
Dans ces frais nous avons les frais de droits de mutation qui sont généralement de trois pourcents. Cet impôt est versé directement par le notaire et en totalité à l’Etat. Ensuite environ 0.3 pourcent concerne les frais d’inscription au Registre foncier. De même ces frais sont versés directement par le notaire et en totalité au Registre foncier. Puis environ 0,7 pourcent (dégressif) concerne la rémunération du travail du notaire ainsi que le remboursement de tous ses frais émoluments, honoraires et débours (frais administratifs).
Pour le contrat de gage immobilier, les frais de création d’une cédule hypothécaire tournent généralement aux alentours de 2,5 pourcents de son montant. Sont compris dans ses frais les droits d’enregistrement de 1,365 pourcent. Cet impôt est versé intégralement et directement par le notaire à l’Etat comme les 0,2 pourcents supplémentaires qui sont perçus au titre d’inscription au Registre foncier.
Il reste ensuite moins de 1% qui concerne la rémunération du notaire (émoluments, honoraires et débours). Comme précédemment, étant donné le caractère dégressif des émoluments, plus le montant de la cédule est élevé, plus le pourcentage est faible.
Qu’est-ce qu’une cédule hypothécaire ?
Le notaire doit créer une cédule hypothécaire lorsque l’acheteur obtient un prêt hypothécaire auprès d’une banque. La banque exige ce titre comme garantie du prêt bancaire. Ce titre est émis par le Registre foncier qui le remet ensuite au notaire. Puis le notaire le transmet à la banque en échange du montant du prêt hypothécaire. Si le propriétaire veut par exemple faire des travaux, il peut la réutiliser et même la « transférer » plus tard sur un autre bien immobilier. Il faut que le cédule soit libérée par la banque.
Exception si achat d’une résidence principale
Si le prix d’achat ne dépasse pas 1’000’000.-CHF (indexé) lors de l’acquisition d’une résidence principale, il faut diminuer de 15’000.- CHF (indexés) les droits d’enregistrement sur l’acte d’achat. Et ils sont divisés par deux sur l’acte hypothécaire.
Les différentes formes d’organisation du notariat en Suisse
Il existe plusieurs formes d’organisation du notariat en Suisse.
• Le notariat libre
• Le notariat administratif
• Le notariat mixte
Le notariat libre est appliqué dans les cantons de Argovie, Bâle-Ville, Berne, Fribourg, Genève, Jura, Neuchâtel, Tessin, Uri, Valais, Vaud. Le notaire est soumis à la surveillance de l’Etat mais exerce sa tâche de manière indépendante, à son propre compte et à ses propres risques.
Le notariat administratif ou étatique est en vigueur dans les cantons de Appenzell Rhodes-Extérieures, Thurgovie et Zurich. Le notaire est un fonctionnaire salarié. Les émoluments sont encaissés par l’Etat.
Le notariat mixte connu dans les autres cantons est un système dans lequel les actes sont instrumentés par des notaires indépendants et des notaires fonctionnaires. Parfois, la profession de notaire en tant que telle n’est pas connue, les personnes habilitées à instrumenter des actes peuvent être des avocats et des autorités telles que conservateurs des registres fonciers, secrétaires communaux, etc.
(sources notaires-Genève, Tarifs cantonaux de notaire)