Avant de vous lancer dans la recherche d’un bien immobilier à acquérir, avez-vous fait les démarches nécessaires pour connaître votre capacité d’achat ?
Non ? Alors lisez ces quelques conseils qui vous permettront de gagner du temps.
Il est primordial de connaître votre potentiel d’achat et votre capacité d’emprunt. Cela vous permettra de savoir vers quel bien immobilier, maison ou appartement vous tourner et à quel prix maximum filtrer vos recherches.
Et vous évitera de visiter des biens immobiliers qui vous plaisent et de vous rendre compte en allant voir votre banque que votre capacité d’emprunt ne vous permet pas de l’acheter.
De plus, l’achat d’un bien immobilier est un investissement et un engagement à long terme. Faites attention à ce qu’il n’entraine pas trop de privations et frustrations.
Il faut savoir qu’un achat immobilier est financé grâce aux fonds propres comme les avoirs, l’épargne personnelle, la prévoyance ou autre. Et aux fonds étrangers provenant d’un établissement prêteur telle une banque.
Chaque situation est différente et chaque projet d’achat est unique. Il est donc fortement conseillé de comparer les différents produits bancaires du marché. Car ceux-ci varient considérablement d’un établissement bancaire à l’autre.
Quelles sont les conditions à respecter pour avoir une chance d’obtenir un crédit hypothécaire ?
En règles générales :
Les banques exigent que l’apport en fonds propres représente au minimum 20% de la valeur du bien. Et 10% ne doivent pas provenir de votre caisse de pension, ni de prêts remboursables.
De plus, les frais d’acquisition, qui sont d’environ 5%, ne peuvent pas être supportés par le crédit hypothécaire et font, par conséquent, partie intégrante des fonds dont l’acquéreur doit disposer en vue de réaliser son projet d’achat.
Les charges consécutives à l’achat, comme les intérêts, l’amortissement et les frais d’entretien, ne doivent pas représenter plus de 33 % de vos revenus bruts annuels.
La valorisation du bien doit, généralement, correspondre au prix d’achat.
Lors d’une demande de prêt ou crédit hypothécaire, le conseiller va analyser votre situation financière de futur propriétaire.
Cela afin de déterminer la capacité d’acquisition en prenant en compte vos revenus effectifs, votre situation professionnelle, le montant des fonds propres disponibles et des dettes courantes, les avoirs de prévoyance, les garanties et autres.
Dans un deuxième temps, le bien à financer sera analysé pour déterminer la valeur sur laquelle le prêt sera établi.
De plus, les éléments ci-dessous doivent faire l’objet d’une réflexion et d’une discussion entre l’établissement prêteur (la banque) et le futur acquéreur afin de trouver la meilleure solution :
Les conditions de financement, comme la durée, le taux, l’amortissement, etc.
Le montage financier, qui intègre l’apport, les aspects fiscaux, le nantissement et autres.
Y’a-t-il des restrictions à l’achat d’une résidence principale ?
Il n’y a, en Suisse, aucune restriction à l’achat d’une résidence principale.
Si vous résidez en Suisse, que vous êtes de nationalité suisse ou que vous êtes au bénéfice d’un permis B ou C valable, vous pouvez acquérir votre logement.
L’achat d’une résidence secondaire peut toutefois, dans certains cas, être soumis à des conditions particulières.
Les banques vous accompagnent dans votre demande de financement
Oui vous pouvez dans ce cas faire le tour de différentes banques afin de comparer leurs offres hypothécaires. Mais si vous n’avez pas beaucoup de temps à consacrer à ces démarches importantes et que la complexité du processus vous décourage en tant que futur acquéreur, il est possible dans ce cas de vous mettre en relation avec des spécialistes en financement hypothécaire qui se chargent de tout à votre place. Ils porteront un regard neutre sur votre situation afin de trouver les meilleures alternatives possibles.
Vous souhaitez faire construire ou rénover votre logement?
Ces projets sont ordinairement financés au moyen d’un crédit de construction. Mais lorsque les taux d’intérêt sont bas, les prêts hypothécaires sont généralement une meilleure option.
Dans un appartement ou une maison individuelle, il y a toujours des travaux d’aménagement à réaliser. Après quelques années, il faudra repeindre certaines pièces comme le salon ou les chambres, remplacer le parquet stratifié, changer le chauffage par une pompe à chaleur, refaire l’installation électrique.
Et il faudra payer vous-même tous ces travaux d’entretien courant. Certaines banques conseillent par exemple de verser chaque année 0,5% de la valeur vénale de votre logement sur un compte d’épargne afin de créer l’économie correspondante.
Dans le cas où il faut par exemple refaire la toiture, changer les fenêtres pour améliorer l’isolation, construire une terrasse, un financement par le biais d’un crédit de construction sera généralement proposé car les investissements sont dans ce cas beaucoup plus important. De même lors d’une nouvelle construction.
Le crédit de construction vous permet de payer les factures des artisans au fur et à mesure et ainsi de payer moins d’intérêts de crédit que si la totalité du montant du prêt était versée dès le départ.
Cependant suivant les taux d’intérêt actuels cela n’est pas forcement un avantage.
Certaines banques vous recommanderont donc de choisir un prêt hypothécaire à taux fixe.
Au niveau fiscal, le prêt hypothécaire sont plus avantageux que le crédit de construction dans certains cantons comme par exemple Fribourg qui considère les intérêts des crédits de construction comme des frais d’investissement. Ceux-ci sont seulement déductibles des impôts sur les gains immobiliers en cas de revente du bien immobilier.
Cependant, la dette ne peut pas être enlevée du patrimoine, et les intérêts ne peuvent pas non plus être déduits du revenu imposable.