Mar 272019
 

Achat immobilier

La chronologie de votre acquisition immobilière.
Nous allons détailler, ci-dessous, les différentes phases du processus d’achat d’un bien immobilier. Acquérir une maison ou un appartement est un gros investissement. Pour que votre achat immobilier se concrétise, il faut bien gérer l’enchaînement de chaque étape.

Calculer votre potentiel d’achat

Définissez précisément quelle est votre capacité de financement.
Ne perdez pas de temps à chercher un bien immobilier tant que vous ne connaissez pas le montant dont vous disposez pour devenir propriétaire. Vous pouvez consulter votre banque qui vous expliquera les règles de financement. Cela vous permettra d’être au clair avec le prix d’achat maximum, vos fonds propres et les optimisations fiscales.
Les sources de vos fonds propres sont en général vos économies, les avoirs de la prévoyance professionnelle ou privée (2e et 3e piliers) ainsi que les donations. Renseignez-vous sur les conditions de retrait de votre prévoyance.
Pour estimer vos moyens financiers, les taux d’intérêt, les charges hypothécaires futures, vous pouvez utiliser des sites de simulation en ligne gratuits (simulateur de prêt hypothécaire). Il suffit de renseigner ses revenus et les montants de sa LPP, et le cash dont vous disposez.
Avec ces informations, vous pourrez mieux cibler la recherche de votre future maison ou appartement.

Choisir sa stratégie de financement et le modèle hypothécaire

Vous avez enfin trouvé le bien immobilier de vos rêves? Vous devez maintenant choisir la meilleure façon de le financer. La meilleure stratégie de financement permettra de définir le type de taux (taux fixe ou taux variable), la durée du prêt hypothécaire, le fractionnement de l’hypothèque, le taux d’avance (rapport entre le capital emprunté et la valeur du bien immobilier. Il se monte à 80% au maximum du prix d’achat. L’hypothèque représente donc au maximum 80% de la valeur de l’objet.), les déductions fiscales et les produits de taux spécifiques à chaque banque. Le meilleur plan financier sera celui qui correspond le mieux à votre situation en fonction de vos revenus, de votre épargne, de votre situation professionnelle, familiale, etc.

Prêt bancaire et cédule hypothécaire

Pour que la banque mette les fonds à disposition suite à l’acceptation d’un prêt hypothécaire, il faudra constituer une garantie sur l’immeuble.
La garantie la plus utilisée, parmi celles autorisées par la loi, est la cédule hypothécaire. Elle porte sur un montant précis et constitue un papier-valeur. Un papier-valeur est un document matériel ou immatériel, actif financier, titrant un ou plusieurs droits incorporés de façon qu’il est impossible de les faire valoir ou de les transférer indépendamment du titre. C’est un acte authentique. Suivant les informations de l’établissement bancaire, le notaire créera la cédule hypothécaire puis la transmettra au créancier détenant le gage immobilier qui la conservera tant qu’existera le rapport de crédit. Notez que la cédule hypothécaire suit le bien immobilier. Les cédules hypothécaires sont normalement cédées au nouvel acquéreur en cas de vente de ce dernier. Les coûts liés à la constitution d’un nouveau titre seront alors réduis.

Étapes avant la signature du contrat de vente chez le notaire

Selon l’art. 216 du Code des obligations, la vente d’un immeuble n’est valable que si elle est faite par acte authentique. Cela signifie qu’une personne ou une entreprise ne peut pas acheter un bien immobilier sans passer devant un notaire. Le notaire est la tierce personne qui a la responsabilité de protéger vendeur et acheteur. Il doit trouver une solution qui satisfasse pleinement l’acquéreur et le vendeur. L’acheteur peut choisir son notaire pour réaliser le transfert de propriété, si le notaire est situé dans le même canton que le bien-fonds. Le notaire peut être recommandé par le vendeur si le dossier est par exemple déjà connu.
Pour établir le contrat de vente, le notaire doit d’abord réunir les informations personnelles des acheteurs et des vendeurs et se procurer l’état descriptif de l’immeuble à vendre. Cela renseigne le notaire sur les éventuelles servitudes, charges foncières, cédules hypothécaires et autres annotations grevant l’immeuble.
Le notaire établit alors le projet d’acte et le soumet aux deux parties pour d’éventuelles remarques, clarifications et modifications. Concernant le financement, les contrats de crédit doivent être signés afin que l’établissement créancier puisse verser les fonds. Les fonds propres doivent être versés en complément du prêt hypothécaire. Puis, le notaire donne à l’acheteur la provision nécessaire pour couvrir les frais d’acquisition.

Signature de l’acte de vente et transfert des fonds

Une date est ensuite déterminée pour planifier la signature de l’acte chez le notaire. Le transfert des fonds doit être réalisé à la date prévue, sur le compte du notaire. Le montant doit couvrir la totalité du prix de vente. Le notaire s’assure que la totalité des fonds est présente le jour de la vente.
Les frais relatifs à une vente immobilière, soit les droits de mutation, les frais du Registre foncier et les honoraires du notaire sont en principe pris en charge uniquement par l’acheteur.
Le vendeur devra lui s’acquitter de l’impôt sur les gains immobiliers. Il s’agit d’un impôt prélevé par l’Etat. Celui-ci se calcule sur la différence entre les prix d’acquisition et de vente de l’immeuble, selon les années de possession du vendeur. Chaque canton dispose des ses propres tarifs d’émoluments.
Avant la signature, le notaire va lire l’acte et expliquer les différents termes. Après la signature par les deux parties et les formules d’usage, la vente est finalisée.
Bravo, vous être propriétaire!