Prix-immobilier.ch

Acte de vente immobilière et le contrat de gage immobilier

En ce qui concerne l’immobilier, le détail de ce que l’on appelle « frais de notaire » n’est pas forcement connu. Le notaire intervient le plus souvent dans de deux types d’actes notariaux : l’acte de vente immobilière et le contrat de gage immobilier.

Frais de notaire et honoraire

Dans ces deux cas, les « frais de notaire » ne correspondent pas uniquement à la rémunération du notaire. Ils sont un ensemble des frais à payer en rapport avec l’opération comme l’acte de vente. L’impôt de l’état et l’inscription au Registre foncier en font partis. La rémunération réelle du notaire est donc composée des émoluments notariaux et des éventuels honoraires.

En effet, lorsque des prestations additionnelles, comme des recherches, la rédaction d’une procuration ou des tâches de médiation, sont requises de la part du notaire dans le cadre de successions ou de contrats de mariage, elles ne sont en général pas comprises dans le tarif de base. Pour les conseils qu’il donne et ses autres activités non couvertes par le tarif, le notaire facture des honoraires au même titre que d’autres professions libérales (tarif horaire pondéré en fonction des particularités du dossier). Pratiquement tous les cantons prévoient une indemnité complémentaire. Ces éventuels honoraires ne dépassent pas en général 1% de la valeur du bien.
Pour son activité d’officier public, le notaire est rémunéré sur la base d’un tarif d’émoluments et de débours fixé par le Conseil d’Etat (règlement E6 05.03 disponible sur le site de l’Etat de Genève)

Comme cela est précisé dans le règlement, les émoluments couvrent :
• L’étude du dossier
• La préparation et l’instrumentation de l’acte notarié
• Les formalités administratives usuelles qui s’y rapportent

Souvent ces émoluments sont calculés proportionnellement aux valeurs faisant l’objet de l’acte (acte d’achat -> prix de vente, acte hypothécaire -> montant de la cédule hypothécaire) et selon un tarif qui est dégressif.
C’est-à-dire que plus le prix du bien est élevé et plus le pourcentage des émoluments est bas. Le site Notaires-Genève nous donne des exemples :
• Pour un acte de vente : on a un taux moyen de 0,14% pour un bien immobilier d’environ 20 millions de francs comme un immeuble ou ensemble immobilier. Pour un bien immobilier comme une maison ou un appartement, le taux est d’environ 0,5% entre 800’000 francs et un million et de 0,7% pour un objet qui est inférieur à 200’000 francs.
• Pour un acte hypothécaire : le taux est d’environ 0,25% pour une cédule hypothécaire de 5 millions de francs et 0,5% pour une cédule jusqu’à 200’000 francs.

Outre les émoluments et les débours (extraits de registres officiels, taxes postales et de télécommunications, frais de traductions), la facture comprend aussi les taxes fiscales, les droits et émoluments administratifs que le client doit verser à l’Etat par l’intermédiaire du notaire.
Les frais fiscaux dépassent souvent les 3/4 de sa note et c’est pour cette raison que le notaire demande à ses clients de lui verser une provision dans la plupart des cas.

Concernant le détail des émoluments, honoraires et débours, il est intéressant de savoir que la facture peut être contestée en cas de désaccord avec le notaire. Elle est soit à présenter au président de la Chambre des notaires de Genève soit au Tribunal de première instance.

Le notaire est conscient de sa responsabilité envers la collectivité. Il doit veiller à ce que le coût de son intervention ne constitue jamais un obstacle de nature à retenir celui ou celle qui sollicite ses services. Il est donc conseillé de demander des renseignements au notaire concernant le coût de ses services ainsi que le délai pour réaliser sa mission.

Frais d’actes

Pour l’acte de vente d’un bien immobilier, les frais se situent en général autour de 4% (Hors TVA) du prix du bien.
Dans ces frais nous avons les frais de droits de mutation qui sont généralement de trois pourcents. Cet impôt est versé directement par le notaire et en totalité à l’Etat. Ensuite environ 0.3 pourcent concerne les frais d’inscription au Registre foncier. De même ces frais sont versés directement par le notaire et en totalité au Registre foncier. Puis environ 0,7 pourcent (dégressif) concerne la rémunération du travail du notaire ainsi que le remboursement de tous ses frais émoluments, honoraires et débours (frais administratifs).

Pour le contrat de gage immobilier, les frais de création d’une cédule hypothécaire tournent généralement aux alentours de 2,5 pourcents de son montant. Sont compris dans ses frais les droits d’enregistrement de 1,365 pourcent. Cet impôt est versé intégralement et directement par le notaire à l’Etat comme les 0,2 pourcents supplémentaires qui sont perçus au titre d’inscription au Registre foncier.
Il reste ensuite moins de 1% qui concerne la rémunération du notaire (émoluments, honoraires et débours). Comme précédemment, étant donné le caractère dégressif des émoluments, plus le montant de la cédule est élevé, plus le pourcentage est faible.

Qu’est-ce qu’une cédule hypothécaire ?

Le notaire doit créer une cédule hypothécaire lorsque l’acheteur obtient un prêt hypothécaire auprès d’une banque. La banque exige ce titre comme garantie du prêt bancaire. Ce titre est émis par le Registre foncier qui le remet ensuite au notaire. Puis le notaire le transmet à la banque en échange du montant du prêt hypothécaire. Si le propriétaire veut par exemple faire des travaux, il peut la réutiliser et même la « transférer » plus tard sur un autre bien immobilier. Il faut que le cédule soit libérée par la banque.

Exception si achat d’une résidence principale

Les différentes formes d’organisation du notariat en Suisse

Il existe plusieurs formes d’organisation du notariat en Suisse.
• Le notariat libre
• Le notariat administratif
• Le notariat mixte

Le notariat libre est appliqué dans les cantons de Argovie, Bâle-Ville, Berne, Fribourg, Genève, Jura, Neuchâtel, Tessin, Uri, Valais, Vaud. Le notaire est soumis à la surveillance de l’Etat mais exerce sa tâche de manière indépendante, à son propre compte et à ses propres risques.

Le notariat administratif ou étatique est en vigueur dans les cantons de Appenzell Rhodes-Extérieures, Thurgovie et Zurich. Le notaire est un fonctionnaire salarié. Les émoluments sont encaissés par l’Etat.

Le notariat mixte connu dans les autres cantons est un système dans lequel les actes sont instrumentés par des notaires indépendants et des notaires fonctionnaires. Parfois, la profession de notaire en tant que telle n’est pas connue, les personnes habilitées à instrumenter des actes peuvent être des avocats et des autorités telles que conservateurs des registres fonciers, secrétaires communaux, etc.

(sources notaires-Genève, Tarifs cantonaux de notaire)

Prendre la décision de réduire la taille d’une maison familiale bien-aimée pour un logement plus petit et plus facile à gérer peut sembler vraiment décourageant. Mais pour beaucoup de gens, repartir à zéro avec moins de propriété dans un espace conçu pour le confort est à la fois libérateur et enrichissant pour la vie.

Il est important de mettre en vente votre maison avant de chercher un autre bien immobilier. Cela afin de ne pas être déçu si vous trouvez le bien parfait à acheter mais qu’un autre acheteur vous passe devant car il peut faire l’acquisition immédiatement. Votre expert immobilier Prix-immobilier vous donnera de précieux conseils pour présenter votre maison à l’acheteur idéal. Votre annonce immobilière se démarque lorsque vous considérez et attirez les personnes les plus susceptibles d’acheter… une jeune famille a des attentes différentes de celles d’une famille avec des adolescents ou ceux qui planifient une vie multigénérationnelle.

Bien sûr, certaines personnes vivent dans leur maison pendant de nombreuses années et collectionnent et héritent inévitablement de beaucoup plus de meubles, de biens, de photos, de gadgets, de vêtements et de cadeaux qu’elles ne le souhaitent ou dont elles ont besoin. Il n’est pas rare de trouver des boîtes qui n’ont pas été ouvertes depuis des décennies. Il y a souvent un sentiment d’obligation de conserver les cadeaux ou les objets légués que vous n’utilisez jamais, malgré l’espace précieux qu’ils gaspillent. Dans une grande maison, jusqu’à ce qu’il soit temps de passer à autre chose, les effets indésirables sont refoulés sans que leurs propriétaires ne se rendent compte que ces objets sont devenus encombrants.

Le désordre a beaucoup d’inconvénients surtout celui d’accumuler de la poussière. Elle s’accumule graduellement, sans que l’on s’en aperçoive. Ce qui a un impact discret sur tous les aspects de la vie et se traduit souvent par une mauvaise santé, des relations difficiles et même des soucis d’argent. Lorsqu’on décide de réduire les effectifs, l’idée de déménager dans un espace compact peut laisser les vendeurs dépassés par l’idée de devoir composer avec des années d’accumulation d’objets encombrants. Toute personne occupée connaît l’anxiété et le stress liés à la recherche d’objets perdus dans des piles de paperasse ou de tiroirs serrés, et cela est amplifié par la pression de devoir faire ses cartons pour déménager.

Lorsqu’il y a beaucoup d’objets à trier, cela peut déclencher toute une gamme de souvenirs et d’émotions, ce qui est difficile à gérer seul. Un coach en rangement vous aidera à voir vos biens d’une façon différente et à prendre conscience des sentiments qu’ils génèrent. Si quelque chose vous rend triste, solitaire ou en colère alors c’est une victoire facile. Les éléments les plus difficiles sont ceux auxquels vous ressentez un devoir ou un attachement fort.

En étant conscient de l’impact du fouillis sur les émotions, il devient beaucoup plus facile de se séparer des biens qui ne nous aident pas. Beaucoup de baby-boomers ont une attitude de « faire avec et rénover » héritée de leurs parents, en gardant les choses parce qu’elles « pourraient leur être utiles un jour ». Bien sûr, ce jour-là arrive rarement et entre-temps, le garage, le grenier ou les placards se remplissent d’objets inutilisés. Ne vous sentez jamais obligé de vous accrocher à quoi que ce soit qui exacerbe le sentiment de perte.

Quelques souvenirs heureux l’emportent sur des boîtes d’objets inutilisés qui appartiennent à quelqu’un que vous aimiez… et prennent beaucoup moins de place dans votre nouvelle maison! Que vous soyez ravi de réduire le nombre de personnes de votre foyer ou que vous le fassiez avec une pointe de regret, la meilleure façon de rendre le processus plus agréable est d’imaginer le style de vie que voulez avoir dans votre nouvelle maison. Imaginez-vous y vivre, imaginez les choses que vous ferez et les gens qui viendront vous rendre visite. Demandez-vous ensuite si vous aurez besoin ou utiliserez les objets qui vous entourent actuellement.

La réalité est que les meubles d’une grande maison sont souvent plus imposants que ceux d’une maison plus petite… et peut-être même qu’ils ne passent pas la porte! Choisissez les articles que vous préférez et mesurez-les soigneusement pour vous assurer qu’ils s’intègrent bien dans le nouvel espace. Offrez à votre acheteur vos meubles sur mesure, tels que les rideaux et les grandes armoires, pour vous éviter de les démonter. Laissez leurs des restes de papier peint et de peinture.

Une fois vos décisions prises et que la vente est en cours, vous pouvez faire de belles économies en frais de déménagement si vous vous débarrassez de vos biens inutiles avant votre date de déménagement. Votre ancienne maison pourra sembler un peu vide jusqu’à ce que vous déménagiez, mais cela vous permettra de vous détacher émotionnellement ce qui sera infiniment plus facile le jour du départ.

Il y a de grands fans de la réutilisation d’objets. Dans l’intérêt du recyclage, vous pouvez donc donner ou vendre les choses que vous ne voulez plus et qui pourraient servir à quelqu’un d’autre; Cadeaux à des amis ou à la famille, vente en ligne ou via un groupe de vente local, passer par un spécialiste du débarras, donner via des sites communautaires, ou donner à des associations caritatives locales heureuses de venir chercher vos objets chez vous.

Faites de votre projet de déménagement dans un bien plus petit une aventure, un nouveau départ débordant de nouvelles possibilités excitantes. Profitez du sentiment de liberté et d’énergie que vous procure le fait de passer à autre chose.

Lors de l’achat d’une maison, d’un appartement ou d’un autre type de bien immobilier, de nombreux Suisses font des erreurs qui auraient pu absolument être évitées. Nous vous avons préparé une liste des dix pires erreurs.

Avec l’achat d’une maison, de nombreux Suisses réalisent leur rêve. Mais malheureusement, beaucoup d’acheteurs inexpérimentés d’une maison ou d’un appartement tombent sur un ou plusieurs pièges avant d’emménager alors que cela ne devrait pas être le cas. C’est pourquoi nous vous détaillons les dix plus grosses erreurs que vous commettez lorsque vous achetez une propriété.

Erreur 1: Les documents ne sont pas lus attentivement

Même si cela représente beaucoup de travail : Avant la nomination du notaire, lisez tous les documents nécessaires à l’achat, tels que les contrats de location, l’évaluation de l’impôt foncier ou les calculs de la surface habitable, et vérifiez qu’ils sont complets. Il est également indispensable de vérifier s’il existe dans le registre foncier des charges ou des droits hypothécaires en cours qui pourraient vous être transférés en tant qu’acheteur ! Lors de l’achat d’un logement en copropriété, vous devez également consulter le règlement des copropriétaires et les comptes annuels, y compris les chiffres relatifs au fonds de roulement.

Prenez au moins deux semaines pour étudier en profondeur la base contractuelle et organiser le financement. Si le vendeur ne veut pas vous accorder ce délai, il se peut qu’il y ait un problème et vous devriez vous abstenir de vous en mêler.

Les documents les plus importants pour acheter une propriété :

– Projet de contrat d’achat (pour un nouveau bâtiment avec un contrat de travaux et de services)
– Extrait du registre foncier
– Règlements, règlements d’utilisation et d’administration
– Procès verbaux et comptes annuels
– Liste des investissements, rénovations et acquisitions
– Plans de distribution
– Plan cadastral de l’ensemble du site
– Renseignements sur l’assurance du bâtiment
– Spécification du bâtiment
– Contrats distincts tels que les contrats de gestion ou de gardiennage
– Dossiers de permis de construire

Erreur 2: Ne pas bien inspecter le bien immobilier

L’achat d’un appartement ou d’un bien immobilier ne doit jamais se faire sans visite et inspection! Les critères importants pour vous lors de l’achat d’une propriété existante sont, par exemple, la pollution sonore, l’état de la façade, du chauffage ou l’état et la qualité des fenêtres. Malheureusement, vous ne pouvez pas vérifier ces points sur la base de photos.

Nous vous recommandons de visiter la propriété avec un agent immobilier ou un expert afin de ne pas avoir à payer des frais supplémentaires inattendus pour la rénovation. Ils reconnaîtront les défauts plus rapidement et pourront déconseiller l’achat ou donner des conseils décisifs afin de négocier une remise sur le prix d’achat.

Erreur 3: Calculer le prix d’achat seulement au moment de l’octroi du prêt.

Depuis l’été 2014, le principe de la valeur la plus basse s’applique au marché hypothécaire. En d’autres termes, ce n’est plus nécessairement le prix d’achat qui est déterminant pour le calcul du montant maximal du prêt qu’une banque ou une compagnie d’assurance peut accorder, mais souvent l’estimation de l’institution financière. C’est le cas si la valeur estimée est inférieure au prix d’achat. Par conséquent, vous pourriez avoir besoin de beaucoup plus de capitaux propres pour acheter une maison.

Erreur 4: Acheter la première propriété sans trop réfléchir

Jetez un coup d’œil à différentes propriétés et comparez les offres des différentes banques pour vous faire une idée du marché. Après tout, un prêt hypothécaire est le plus gros prêt de votre vie. Ne croyez pas ceux qui vous disent que leur propriété est une offre particulièrement attrayante et que vous devriez l’acheter immédiatement au prix. Il y a souvent place à la négociation en ce qui concerne le prix. N’achetez la maison ou l’appartement que si vous en êtes absolument certain.

Erreur 5: Faire ses calculs avec le taux d’intérêt en vigueur

Dans le cas des hypothèques, qui sont actuellement extraordinairement favorables, de nombreux acheteurs d’appartements et de maisons ne veulent pas comprendre qu’ils doivent remplir les critères dits d’accessibilité financière pour obtenir une hypothèque. Concrètement, les frais de fonctionnement après l’achat de la maison par le biais de l’hypothèque ne peuvent pas dépasser plus de 33% du revenu brut de votre ménage. Et ce n’est pas tout: pour que vous puissiez payer les intérêts à long terme, la banque ou la compagnie d’assurance calcule un taux d’intérêt annuel imputé de 5%. De plus, vous pouvez vous attendre à des frais d’entretien d’environ 1% de la valeur de la propriété par an.

Erreur 6: Ne pas demander de référence au constructeur

Si vous n’achetez pas une propriété existante, vous devriez mettre votre partenaire de construction à l’épreuve. Malheureusement, il y a des moutons noirs sur le marché. Demandez des références et des informations à jour sur l’exécution des dettes et vérifiez auprès du bureau du cadastre qui est le propriétaire de la parcelle.

Erreur 7: Ne pas verser l’acompte sur un compte bloqué

Si le vendeur exige un acompte, ne payez jamais le montant directement, mais toujours sur un compte bloqué. Pour l’achat d’un appartement ou d’une maison unifamiliale, essayez de ne payez pas plus de 5% / 10% du prix d’achat à l’avance.

Erreur 8: Ne négocier aucun plafond de coûts

Si vous faites construire la maison de vos rêves ou l’appartement de vos rêves, vous devez vous mettre d’accord sur des prix fixes garantis, des forfaits ou un plafond de coût. C’est le seul moyen d’éviter que la facture finale ne dépasse votre budget. Vous devez également préciser dans le contrat que les modifications nécessitent votre consentement écrit et doivent également être offertes séparément.

Erreur 9: Ne pas avoir de garantie pour les défauts

Les entreprises générales de construction aiment cacher dans leurs contrats les clauses avec lesquelles ils assument la responsabilité des défauts vis-à-vis de vous. Veillez à ce que l’entrepreneur général de construction conserve son obligation de garantie, c’est-à-dire qu’il ne la transfère pas à des sous-traitants! Ne signez pas de contrat contraire, car s’il y a effectivement un défaut, vous aurez à traiter avec des artisans et des sous-traitants individuels! Nous vous recommandons de déclarer que les normes de l’Association Suisse des Ingénieurs et Architectes (ASA) font partie intégrante du contrat, en particulier la norme SIA 118. Chaque client doit connaître et avoir à sa disposition ces dispositions contractuelles pour les travaux de construction, mais aussi les normes techniques.

Erreur 10: Mal négocier son hypothèque

L’achat d’une propriété comprend habituellement la prise d’une hypothèque. Nous avons résumé, dans un article séparé, les 10 plus grosses erreurs hypothécaire pour l’achat d’une maison.

La chronologie de votre acquisition immobilière.
Nous allons détailler, ci-dessous, les différentes phases du processus d’achat d’un bien immobilier. Acquérir une maison ou un appartement est un gros investissement. Pour que votre achat immobilier se concrétise, il faut bien gérer l’enchaînement de chaque étape.

Calculer votre potentiel d’achat

Définissez précisément quelle est votre capacité de financement.
Ne perdez pas de temps à chercher un bien immobilier tant que vous ne connaissez pas le montant dont vous disposez pour devenir propriétaire. Vous pouvez consulter votre banque qui vous expliquera les règles de financement. Cela vous permettra d’être au clair avec le prix d’achat maximum, vos fonds propres et les optimisations fiscales.
Les sources de vos fonds propres sont en général vos économies, les avoirs de la prévoyance professionnelle ou privée (2e et 3e piliers) ainsi que les donations. Renseignez-vous sur les conditions de retrait de votre prévoyance.
Pour estimer vos moyens financiers, les taux d’intérêt, les charges hypothécaires futures, vous pouvez utiliser des sites de simulation en ligne gratuits (simulateur de prêt hypothécaire). Il suffit de renseigner ses revenus et les montants de sa LPP, et le cash dont vous disposez.
Avec ces informations, vous pourrez mieux cibler la recherche de votre future maison ou appartement.

Choisir sa stratégie de financement et le modèle hypothécaire

Vous avez enfin trouvé le bien immobilier de vos rêves? Vous devez maintenant choisir la meilleure façon de le financer. La meilleure stratégie de financement permettra de définir le type de taux (taux fixe ou taux variable), la durée du prêt hypothécaire, le fractionnement de l’hypothèque, le taux d’avance (rapport entre le capital emprunté et la valeur du bien immobilier. Il se monte à 80% au maximum du prix d’achat. L’hypothèque représente donc au maximum 80% de la valeur de l’objet.), les déductions fiscales et les produits de taux spécifiques à chaque banque. Le meilleur plan financier sera celui qui correspond le mieux à votre situation en fonction de vos revenus, de votre épargne, de votre situation professionnelle, familiale, etc.

Prêt bancaire et cédule hypothécaire

Pour que la banque mette les fonds à disposition suite à l’acceptation d’un prêt hypothécaire, il faudra constituer une garantie sur l’immeuble.
La garantie la plus utilisée, parmi celles autorisées par la loi, est la cédule hypothécaire. Elle porte sur un montant précis et constitue un papier-valeur. Un papier-valeur est un document matériel ou immatériel, actif financier, titrant un ou plusieurs droits incorporés de façon qu’il est impossible de les faire valoir ou de les transférer indépendamment du titre. C’est un acte authentique. Suivant les informations de l’établissement bancaire, le notaire créera la cédule hypothécaire puis la transmettra au créancier détenant le gage immobilier qui la conservera tant qu’existera le rapport de crédit. Notez que la cédule hypothécaire suit le bien immobilier. Les cédules hypothécaires sont normalement cédées au nouvel acquéreur en cas de vente de ce dernier. Les coûts liés à la constitution d’un nouveau titre seront alors réduis.

Étapes avant la signature du contrat de vente chez le notaire

Selon l’art. 216 du Code des obligations, la vente d’un immeuble n’est valable que si elle est faite par acte authentique. Cela signifie qu’une personne ou une entreprise ne peut pas acheter un bien immobilier sans passer devant un notaire. Le notaire est la tierce personne qui a la responsabilité de protéger vendeur et acheteur. Il doit trouver une solution qui satisfasse pleinement l’acquéreur et le vendeur. L’acheteur peut choisir son notaire pour réaliser le transfert de propriété, si le notaire est situé dans le même canton que le bien-fonds. Le notaire peut être recommandé par le vendeur si le dossier est par exemple déjà connu.
Pour établir le contrat de vente, le notaire doit d’abord réunir les informations personnelles des acheteurs et des vendeurs et se procurer l’état descriptif de l’immeuble à vendre. Cela renseigne le notaire sur les éventuelles servitudes, charges foncières, cédules hypothécaires et autres annotations grevant l’immeuble.
Le notaire établit alors le projet d’acte et le soumet aux deux parties pour d’éventuelles remarques, clarifications et modifications. Concernant le financement, les contrats de crédit doivent être signés afin que l’établissement créancier puisse verser les fonds. Les fonds propres doivent être versés en complément du prêt hypothécaire. Puis, le notaire donne à l’acheteur la provision nécessaire pour couvrir les frais d’acquisition.

Signature de l’acte de vente et transfert des fonds

Une date est ensuite déterminée pour planifier la signature de l’acte chez le notaire. Le transfert des fonds doit être réalisé à la date prévue, sur le compte du notaire. Le montant doit couvrir la totalité du prix de vente. Le notaire s’assure que la totalité des fonds est présente le jour de la vente.
Les frais relatifs à une vente immobilière, soit les droits de mutation, les frais du Registre foncier et les honoraires du notaire sont en principe pris en charge uniquement par l’acheteur.
Le vendeur devra lui s’acquitter de l’impôt sur les gains immobiliers. Il s’agit d’un impôt prélevé par l’Etat. Celui-ci se calcule sur la différence entre les prix d’acquisition et de vente de l’immeuble, selon les années de possession du vendeur. Chaque canton dispose des ses propres tarifs d’émoluments.
Avant la signature, le notaire va lire l’acte et expliquer les différents termes. Après la signature par les deux parties et les formules d’usage, la vente est finalisée.
Bravo, vous être propriétaire!

Avant de vous lancer dans la recherche d’un bien immobilier à acquérir, avez-vous fait les démarches nécessaires pour connaître votre capacité d’achat ?

Non ? Alors lisez ces quelques conseils qui vous permettront de gagner du temps.

Il est primordial de connaître votre potentiel d’achat et votre capacité d’emprunt. Cela vous permettra de savoir vers quel bien immobilier, maison ou appartement vous tourner et à quel prix maximum filtrer vos recherches.
Et vous évitera de visiter des biens immobiliers qui vous plaisent et de vous rendre compte en allant voir votre banque que votre capacité d’emprunt ne vous permet pas de l’acheter.

De plus, l’achat d’un bien immobilier est un investissement et un engagement à long terme. Faites attention à ce qu’il n’entraine pas trop de privations et frustrations.

Il faut savoir qu’un achat immobilier est financé grâce aux fonds propres comme les avoirs, l’épargne personnelle, la prévoyance ou autre. Et aux fonds étrangers provenant d’un établissement prêteur telle une banque.

Chaque situation est différente et chaque projet d’achat est unique. Il est donc fortement conseillé de comparer les différents produits bancaires du marché. Car ceux-ci varient considérablement d’un établissement bancaire à l’autre.

Quelles sont les conditions à respecter pour avoir une chance d’obtenir un crédit hypothécaire ?

En règles générales :
Les banques exigent que l’apport en fonds propres représente au minimum 20% de la valeur du bien. Et 10% ne doivent pas provenir de votre caisse de pension, ni de prêts remboursables.

De plus, les frais d’acquisition, qui sont d’environ 5%, ne peuvent pas être supportés par le crédit hypothécaire et font, par conséquent, partie intégrante des fonds dont l’acquéreur doit disposer en vue de réaliser son projet d’achat.

Les charges consécutives à l’achat, comme les intérêts, l’amortissement et les frais d’entretien, ne doivent pas représenter plus de 33 % de vos revenus bruts annuels.

La valorisation du bien doit, généralement, correspondre au prix d’achat.

Lors d’une demande de prêt ou crédit hypothécaire, le conseiller va analyser votre situation financière de futur propriétaire.
Cela afin de déterminer la capacité d’acquisition en prenant en compte vos revenus effectifs, votre situation professionnelle, le montant des fonds propres disponibles et des dettes courantes, les avoirs de prévoyance, les garanties et autres.
Dans un deuxième temps, le bien à financer sera analysé pour déterminer la valeur sur laquelle le prêt sera établi.

De plus, les éléments ci-dessous doivent faire l’objet d’une réflexion et d’une discussion entre l’établissement prêteur (la banque) et le futur acquéreur afin de trouver la meilleure solution :
Les conditions de financement, comme la durée, le taux, l’amortissement, etc.
Le montage financier, qui intègre l’apport, les aspects fiscaux, le nantissement et autres.

Y’a-t-il des restrictions à l’achat d’une résidence principale ?

Il n’y a, en Suisse, aucune restriction à l’achat d’une résidence principale.
Si vous résidez en Suisse, que vous êtes de nationalité suisse ou que vous êtes au bénéfice d’un permis B ou C valable, vous pouvez acquérir votre logement.
L’achat d’une résidence secondaire peut toutefois, dans certains cas, être soumis à des conditions particulières.

Les banques vous accompagnent dans votre demande de financement

Oui vous pouvez dans ce cas faire le tour de différentes banques afin de comparer leurs offres hypothécaires. Mais si vous n’avez pas beaucoup de temps à consacrer à ces démarches importantes et que la complexité du processus vous décourage en tant que futur acquéreur, il est possible dans ce cas de vous mettre en relation avec des spécialistes en financement hypothécaire qui se chargent de tout à votre place. Ils porteront un regard neutre sur votre situation afin de trouver les meilleures alternatives possibles.

Vous souhaitez faire construire ou rénover votre logement?

Ces projets sont ordinairement financés au moyen d’un crédit de construction. Mais lorsque les taux d’intérêt sont bas, les prêts hypothécaires sont généralement une meilleure option.
Dans un appartement ou une maison individuelle, il y a toujours des travaux d’aménagement à réaliser. Après quelques années, il faudra repeindre certaines pièces comme le salon ou les chambres, remplacer le parquet stratifié, changer le chauffage par une pompe à chaleur, refaire l’installation électrique.

Et il faudra payer vous-même tous ces travaux d’entretien courant. Certaines banques conseillent par exemple de verser chaque année 0,5% de la valeur vénale de votre logement sur un compte d’épargne afin de créer l’économie correspondante.

Dans le cas où il faut par exemple refaire la toiture, changer les fenêtres pour améliorer l’isolation, construire une terrasse, un financement par le biais d’un crédit de construction sera généralement proposé car les investissements sont dans ce cas beaucoup plus important. De même lors d’une nouvelle construction.

Le crédit de construction vous permet de payer les factures des artisans au fur et à mesure et ainsi de payer moins d’intérêts de crédit que si la totalité du montant du prêt était versée dès le départ.
Cependant suivant les taux d’intérêt actuels cela n’est pas forcement un avantage.

Certaines banques vous recommanderont donc de choisir un prêt hypothécaire à taux fixe.

Au niveau fiscal, le prêt hypothécaire sont plus avantageux que le crédit de construction dans certains cantons comme par exemple Fribourg qui considère les intérêts des crédits de construction comme des frais d’investissement. Ceux-ci sont seulement déductibles des impôts sur les gains immobiliers en cas de revente du bien immobilier.

Cependant, la dette ne peut pas être enlevée du patrimoine, et les intérêts ne peuvent pas non plus être déduits du revenu imposable.